Как узаконить перепланировку в квартире

Типовые квартиры советского периода достаточно часто не соответствуют представлениям современных хозяев о комфортном жилье. Следствием этого становятся капитальные ремонты. В случае, если никто из соседей не пожалуется на действия хозяина квартиры, особых проблем нет. Но если недвижимость продают, дарят или осуществляют любые другие юридические действия, возникает вопрос о наличии правоустанавливающих документов, соответствующих букве закона. Поговорим о том, как их получить без приглашения юристов.

Понятие о вновь созданной вещи

Любой предмет материального мира может быть модернизирован, переделан или дополнен. Подобные действия с точки зрения закона называются преобразованием старой вещи в новую. Все правоустанавливающие документы, полученные на старую вещь, теряют силу, когда речь идет о вновь созданной вещи.

Это положение в полной мере справедливо в отношении объектов недвижимости. Любая квартира или дом, даже в случае, когда у собственника на руках нет технического паспорта, числится в реестре объектов недвижимости. Кроме адреса, в данных квартиры указаны количество и площадь комнат, разводка коммуникаций, количество дверей и окон, а также установленное в доме оборудование, такое как:

• АГВ,
• двухконтурный котел,
• электрический котел,
• счетчики воды, газа и электричества,
• кондиционер, если речь идет о домах, расположенных в исторической части города.

Если ремонт затрагивает что-то из перечисленного выше, то после его окончания собственник получает новую вещь или вновь созданное имущество. На такой объект необходимо получить соответствующие документы.

Еще одна актуальная проблема – присоединение подвалов и чердаков к квартирам, расположенным на первых и последних этажах. Зачастую подвалы и чердаки находятся в ненадлежащем виде, поэтому коммунальные учреждения с радостью разрешают владельцам примыкающих квартир расширить свою жилплощадь. На практике это оформляется в виде различных договоров временного пользования или аренды.

Если посмотреть на эти действия с точки зрения закона, то снова придем к вновь созданной вещи. При этом, получить правоустанавливающие документы будет в разы сложнее, так как собственник квартиры не имеет никаких прав распоряжаться и, тем более, перестраивать подвальные и чердачные помещения. Любой договор аренды предполагает исключительно право пользоваться отведенными квадратными метрами, без возможности вносить какие-либо изменения.

Для того чтобы четко понимать, какие действия считаются направленными на создание новой вещи, предлагаем их квалифицировать:

• изменение площади комнат, в том числе замена дверных проемов и не несущих стен,
• любые действия, направленные на изменение в несущих стенах дома,
• изменение коммуникаций,
• изменение, добавление или ликвидация, отопительных приборов,
• отключение от системы центрального теплоснабжения,
• присоединение к квартире или дому нежелых помещений,
• пристройка к частному дому дополнительных помещений,
• изменение высотности дома,
• переоформление нежилого помещения в жилое,
• переоформление жилого помещения в нежилое,
• установка фасадной двери там, где раньше ее не было,
• установка кондиционера на фасадной части дома, расположенного в исторической части города,
• реконструкция или расширение балкона,
• замена коммуникаций,
• замена учетных счетчиков.

Указанные выше изменения делятся на:

• локальные,
• глобальные.

Для локальных изменений достаточно получить разрешение в конкретной инстанции, заказать соответствующие документы и получить справку.

Глобальные изменения, которые касаются реконструкции всего объекта или отдельной его части, требуют получения новых правоустанавливающих документов. Варианта есть два:

• первичная документация,
• оформление через суд.

Получение правоустанавливающих документов на основе первичной документации

Узаконить перепланировку достаточно сложно. Поэтому, если ремонт еще не сделан, проще получить все правоустанавливающие документы так, как того требует закон. Процедуру условно делят на три этапа:

• подготовительный,
• проведение строительных работ,
• получение заключения о готовности объекта к эксплуатации.

На подготовительном этапе необходимо продумать масштаб планируемых изменений. После того, как идея оформлена:

• найти лицензированную проектную организацию и заказать техническую документацию,
• найти подрядчика и заключить с ним договор о выполнении строительных работ,
• получить разрешение на перепланировку в БТИ, Роспотребнадзора, МЧС и Архитектуре города.

Последний пункт наиболее сложный, так как понадобится предоставить ряд документов, в числе которых:

• технический паспорт помещения вместе со справками ф1 и ф5,
• проектная документация под мокрой печатью лицензированной архитектурно — строительной организации,
• заключение архитектуры о возможности проведения перепланировки,
• заключение пожарников о соответствии технической документации требования пожарной безопасности,
• заключение Роспотребнадзора,
• заверенное нотариусом право собственности на квартиру или дом,
• согласие соседей,
• договор с подрядчиком.

Хотя, указанные бумаги являются основными, в некоторых случаях понадобятся дополнительные согласования. На практике собрать все разрешения не сложно. Займет это от двух месяцев до полугода, в зависимости от настойчивости и капиталовложений.

Тем не менее, многие решают обойтись без соответствующих бумажек и самовольно осуществить перепланировку. В последствии у таких собственников возникает вопрос, как узаконить перепланировку квартиры?

В первую очередь, это связанно с отчуждением имущества. При оформлении любого имущественного договора понадобится новый техпаспорт. При его изготовлении, если соответствующие изменения не были оформлены в установленном законом порядке, появится штампик «самовольно построено». При наличии такого штампика любой нотариус откажет в регистрации договора в отношении имущества собственника.

К сожалению, это не единственная проблема. В большинстве случаев соседи с пониманием относятся к ремонту, но если они решат пожаловаться, у собственника будут проблемы. В их числе:

• штраф,
• требование вернуть объекту первоначальный вид,
• конфискация помещения и последующая его продажа.

Хотя в 99% случаев закон прямо усматривает только первый вид наказания, большинство чиновников стремится применить последнюю меру. Последствия этого очевидны и квалифицированы соответствующей статьей Уголовного Кодекса. Тем не менее, бюрократическая система позволяет виновным избежать заслуженного наказания, а собственник обязан раскошелиться на дорогой подарок.

Если обратиться к юридической практике, то специалисты в области жилищного права часто сталкиваются с вопросом, сколько стоит узаконить перепланировку. Чтобы развеять все мифы, сразу отметим, что сам юрист за подобную работу возьмет не менее 500 $, кроме этого понадобятся платежи на сумму от 1 000 до 10 000 $. Скорее всего, данная цена будет озвучена сразу. Но она не является итоговой. В процессе работы возникнет множество дополнительных трат. Связано это с тем, что большинство справок будет оформлено «задним числом», следовательно, юрист просто не в состоянии заранее оговорить все возможные моменты.

Исходя из всего вышесказанного вывод напрашивается очевидный, сделать соответствующие документы как положено. Цену это уменьшит как минимум в 10 раз. Но такой вариант возможен далеко не всегда.

Как узаконить перепланировку, документы и механизмы

Многие начали заниматься перепланировкой еще в 90-х. На тот момент закон не регулировал данную группу правоотношений, поэтому никаких документов делать не нужно было. Тем не менее, сейчас владельцы таких квартир и домов столкнулись с проблемой передачи прав собственности на объект недвижимости. В таком случае, понадобится узаконить перепланировку помещения через суд.

Еще один момент, который активно эксплуатируется юристами, это изменения прямо запрещенные законом. С одной стороны, на проведение подобных работ нельзя получить разрешение. С другой – их можно узаконить. К таковым относят:

• ухудшение условий проживания хозяев помещения или соседей,
• присоединение аварийных или непригодных для проживания помещений,
• присоединение ведомственных помещений,
• нарушение целостности несущих конструкций,
• перенагрузка коммуникационных систем, воды, электроэнергии или газа,
• нарушение или перестройка вентканала,
• перенагрузка несущих стен.

Все эти запреты обыгрываются следующим образом. При получении разрешения в государственной организации, собственник после проведения инженерных работ получит отказ. Далее выполнит работы с привлечением частной фирмы и на основании ее заключений обратится в суд о признании права собственности.

Хотя это достаточно удобно, обойдется подобное удовольствие дорого. И дело не в оплате услуг юриста, а в получении соответствующих экспертиз. Далеко не каждая компания осознанно нарушит нормы действующего законодательства, так как в качестве наказания, и то, самого мягкого, предусмотрено аннулирование лицензии.

Кроме спорных моментов есть и некоторые изменения, узаконить которые вообще нельзя. Относятся они к вырубке ниш или проемов в несущих стенах. Поскольку подобные действия существенно ослабят здание, в скором времени у соседних жильцов появятся трещины в стенах, прогибы потолка или пола и другие не менее неприятные последствия. Единственным выходом для них будет обратиться в суд с иском о возмещении материальных убытков. Хотя собственник помещения, в котором проводился ремонт, т.е. ответчик скорее всего процесс выиграет, строительная компания, выдавшая заключения, 100% лишится лицензии. Поэтому на такой риск ни одна уважающая себя фирма не пойдет.

Какими бы не были причины узаконения, пакет документов для суда останется одинаковым:

• проект перепланировки дома, заверенный лицензированной архитектурно-строительной фирмой,
• свидетельство о праве собственности на объект,
• технический паспорт квартиры,
• справка из Роспотребнадзора и от пожарников о соответствии перепланировки установленным нормам и стандартам,
• справка из жилищно-коммунальной организации о том, что соседи не имеют претензий или нотариально заверенное согласие соседей на проведение перепланировки,
• справка из архитектуры о том, что ремонт не нарушил несущие конструкции, вентиляционную систему и коммуникации.

Все эти бумаги нужно собрать до того, как обращаться в суд.

Следующий шаг – составление иска. Данный документ имеет установленный законом способ оформления. Для экономии времени проще обратиться к любому юрисконсульту или студенту юридического факультета. К адвокату смысла идти нет, так как он предложит вести дело, а это уже другие деньги.

Если решите написать иск, руководствуясь соответствующими статьями Гражданского кодекса РФ, проверьте следующие реквизиты:

• наименование суда,
• адрес суда,
• ваши данные,
• контактная информация,
• место проживания и регистрации,
• наименование и контактные данные ответчика.

Сам иск должен содержать:

• суть вопроса,
• аргументы,
• доказательства,
• перечень прилагаемых документов.

По большому счету, наличие всех справок и грамотная аргументация в иске – это победа. Если сделать за судью всю работу и самостоятельно расписать на основе каких именно статей он должен вынести решение о признании права собственности, скорее всего, он удовлетворит иск. Исключение составляет только категория объектов, на которые распространяется личный интерес ответчика.

Отказать суд может только в том случае, если доказательства предоставлены не в полном объеме или свидетельствуют о том, что перепланировка нарушает установленные законом нормы. В таком случае, придется обратиться в апелляционный суд и подойти к процессу оформления справок более внимательно. В большинстве случаев апелляция направит дело на повторное рассмотрение судом первой инстанции. Данный вид апелляции относится к обжалованию материальной части процесса. Есть еще и процессуальная часть, она дает еще больше возможностей добиться правды при минимуме вложений, но это уже тема отдельной статьи.

В заключение хочется сказать несколько слов об истцах, которые после назначения судьи приходят к помощнику с предложением: «Мне нужно узаконить перепланировку, цена вопроса?». В то, что на такой вопрос можно получить конкретный ответ, верят только те, кто ни разу не был в суде. Хотя помощник может узнать этот момент, делать он этого не будет, по той простой причине, что не знает истца. Поэтому если есть средства, а времени не хватает, проще нанять юриста, который сможет уладить все проблемы. В остальных случаях соберите нужные документы и смело идите признавать право собственности на квартиру или дом.